Para saber cómo evitar cambiar bajantes comunidad, la clave está en un buen mantenimiento preventivo y en recurrir a técnicas modernas de rehabilitación sin obra cuando aparecen los primeros problemas.
Estas soluciones permiten alargar la vida útil de las tuberías y evitar la sustitución completa, con menos molestias, menos costes y sin tener que abrir paredes o levantar suelos.
En este post te explicaremos cómo evitar cambiar bajantes comunidad y ahorrarte obras.
Qué son los bajantes comunitarios
Los bajantes son las tuberías verticales que recogen las aguas fecales y pluviales de todas las viviendas y las conducen hasta la red general de saneamiento.
En la mayoría de edificios son un elemento común, por lo que su mantenimiento y reparación corresponden a la comunidad de propietarios y se pagan de manera conjunta.
Cuando los bajantes no reciben el mantenimiento adecuado, se convierten en una de las principales fuentes de averías, filtraciones y humedades en comunidades de vecinos.
En edificios antiguos, además, muchos bajantes son de fibrocemento con amianto, lo que complica mucho su sustitución tradicional por los costes y las medidas de seguridad que exige la gestión de estos residuos.
Problemas típicos que llevan a cambiarlos
Los motivos más habituales para plantear cambiar un bajante comunitario son:
- Fugas y humedades en paredes, techos o falsos techos.
- Roturas o fisuras por envejecimiento de la tubería o movimientos del edificio.
- Atascos recurrentes por acumulación de residuos, grasas o restos sólidos.
- Pendientes insuficientes o defectos de instalación que provocan malos olores y retorno de aguas.
Si la comunidad no actúa a tiempo, estas incidencias acaban obligando a una sustitución completa del bajante, con obras importantes en viviendas y zonas comunes, ruidos, escombros y un coste elevado.
Cómo evitar cambiar bajantes comunidad
Para evitar llegar a esa sustitución total, conviene trabajar en dos frentes: prevención y rehabilitación selectiva sin obra.
Buen uso diario de la red
El primer paso es educar a los vecinos para que hagan un uso responsable de la instalación:
- No arrojar toallitas, compresas, bastoncillos, aceites usados ni restos de comida al inodoro o a los desagües.
- Evitar verter pinturas, disolventes, ceras y otros productos químicos agresivos que dañan el interior de las tuberías.
- Utilizar productos de limpieza biodegradables y no espumantes, que respeten mejor la red de saneamiento.
Un uso más cuidadoso reduce de forma drástica los atascos y el desgaste químico de los bajantes, alargando su vida útil y alejando el momento de la sustitución.
Mantenimiento preventivo programado
Además del buen uso, la comunidad debe planificar revisiones periódicas:
- Inspecciones con cámara de TV para detectar fisuras, corrosión o puntos conflictivos antes de que aparezcan fugas.
- Limpiezas internas con agua a presión o sistemas específicos para eliminar incrustaciones de grasa y cal.
- Informes técnicos que valoren el estado de los bajantes y propongan pequeñas reparaciones puntuales.
Este mantenimiento profesional permite intervenir de forma localizada cuando el problema aún es pequeño, evitando que se convierta en una avería grave que obligue a cambiar todo el bajante.
Rehabilitación sin obras: la alternativa a cambiar los bajantes
Cuando el bajante ya presenta daños, pero la estructura general sigue siendo aprovechable, la mejor forma de evitar la sustitución completa es la rehabilitación interna sin obra. Empresas especializadas como Hidrotec aplican sistemas que generan una nueva tubería estanca en el interior del conducto existente, sin necesidad de demoler paredes ni entrar en todas las viviendas.
Sistemas más utilizados
En comunidades de propietarios se emplean principalmente dos tecnologías:
- SprayForm (proyección de resinas): se proyecta un polímero especial en el interior del bajante mediante una cabeza rotativa, creando una capa continua que sella fisuras, mejora la estanqueidad y protege la tubería original.
- Encamisado de manga continua o vertical (CIPP): se introduce una manga de poliéster impregnada de resinas que se invierte mediante aire o agua, se adapta al interior del bajante y se cura in situ hasta formar una nueva tubería sin juntas.
Ambos métodos permiten rehabilitar bajantes de distintos diámetros y materiales, incluidos los de fibrocemento con amianto, ya que el viejo tubo queda encapsulado y no se liberan fibras al medio.
Gracias a ello se evita la gestión de residuos peligrosos y el sobrecoste de las medidas de seguridad asociadas al desmontaje de uralita.
Ventajas frente al cambio tradicional
Optar por rehabilitar los bajantes de la comunidad en lugar de sustituirlos tiene múltiples ventajas:
- Menos obras: no hay que picar paredes ni levantar baños completos, lo que reduce al mínimo las molestias para los vecinos.
- Ahorro económico: al no realizar grandes demoliciones ni gestionar escombros o amianto, el coste global suele ser notablemente inferior al de un cambio completo de bajantes.
- Rapidez: los trabajos se ejecutan en plazos mucho más cortos, con fases claras de inspección, limpieza y rehabilitación que permiten recuperar la instalación en poco tiempo.
- Durabilidad: las nuevas tuberías interiores presentan alta resistencia mecánica, elevada elasticidad, gran capacidad hidráulica y propiedades antibacterianas, prolongando la vida útil del sistema.
En comunidades de propietarios, estas ventajas se traducen en menos conflictos, menos tiempo de baños inutilizados y un control mucho más eficiente del presupuesto comunitario.
Procedimiento típico de rehabilitación
Los pasos habituales de una rehabilitación de bajantes sin obras son:
- Acceso a la instalación desde cubiertas, arquetas o puntos estratégicos, sin necesidad de entrar en todas las viviendas.
- Inspección con cámara de TV para evaluar el estado real del bajante y localizar tramos dañados.
- Limpieza y secado internos para asegurar que la superficie está preparada para el nuevo revestimiento.
- Aplicación del sistema elegido (proyección SprayForm o manga continua/vertical) y posterior curado mediante aire caliente, agua o luz según el tipo de resina.
- Nueva inspección final para comprobar la continuidad de la tubería rehabilitada y documentar el resultado.
Al seguir este proceso, la comunidad consigue un bajante nuevo “por dentro” sin necesidad de reemplazar el tubo original, cumpliendo así el objetivo de evitar cambiar bajantes en la comunidad
Aspectos legales y económicos para la comunidad
Dado que las bajantes son elementos comunes, la Ley de Propiedad Horizontal establece que la responsabilidad de su conservación, reparación y rehabilitación recae en la comunidad de propietarios.
Esto significa que los costes deben repartirse entre los vecinos que se benefician de la instalación, salvo casos en los que un daño concreto haya sido causado por obras privadas de un propietario.
En muchas comunidades, parte de estos gastos pueden estar cubiertos por el seguro del edificio, siempre que se trate de averías amparadas por la póliza.
Optar por técnicas de rehabilitación sin obras facilita la aprobación en junta al ser una intervención menos invasiva, más rápida y con presupuestos más ajustados que la sustitución completa de los bajantes.
Preguntas frecuentes sobre cómo evitar cambiar bajantes comunidad
¿Realmente se puede evitar cambiar los bajantes de una comunidad?
En muchos edificios sí es posible evitar la sustitución completa gracias a los sistemas de rehabilitación interna sin obra, que crean una nueva tubería dentro del bajante existente. Siempre será necesario un diagnóstico previo con cámara para comprobar si el estado del conducto permite esta solución.
¿En qué casos la rehabilitación no es suficiente y hay que cambiar el bajante?
Si el bajante está totalmente colapsado, deformado o presenta hundimientos estructurales, puede no resultar viable rehabilitarlo desde dentro. También puede ser necesaria la sustitución cuando el trazado está mal diseñado y genera constantes problemas de funcionamiento.
¿Cómo ayuda el mantenimiento preventivo a evitar el cambio de bajantes?
Las inspecciones periódicas con cámara y las limpiezas internas evitan que pequeñas fisuras o incrustaciones evolucionen hasta roturas graves o atascos crónicos. Detectar los problemas a tiempo permite aplicar reparaciones puntuales o rehabilitar solo los tramos dañados, retrasando décadas la necesidad de cambiar todo el bajante.
¿Qué hábitos de los vecinos deterioran más los bajantes comunitarios?
El vertido de toallitas, grasas de cocina, restos de comida, productos químicos agresivos y objetos sólidos es una de las causas principales de atascos y daños internos. También perjudican la instalación los usos indebidos de terrazas y patios cuando se arrojan restos de obras o materiales por los desagües.
¿Qué ventajas tienen los sistemas SprayForm y manga continua frente a las obras tradicionales?
Estos sistemas no requieren demoler paredes ni levantar baños, reducen el tiempo de intervención y generan prácticamente cero residuos. Además, el coste suele ser menor y se obtiene una tubería nueva, continua y estanca, con muy buena capacidad hidráulica y durabilidad.
¿Se pueden rehabilitar también bajantes de fibrocemento con amianto?
Sí, las técnicas de encamisado y rehabilitación interior son especialmente interesantes en bajantes de fibrocemento, ya que encapsulan el tubo original sin desmontarlo. De este modo se evitan las costosas medidas de seguridad y la gestión de residuos peligrosos asociadas a la retirada de uralita.
¿Quién debe pagar la rehabilitación o reparación de los bajantes comunitarios?
Al ser un elemento común, la comunidad de propietarios es la responsable de su mantenimiento y de los daños que puedan causar a terceros. El coste se reparte según los coeficientes de participación, salvo que se demuestre que un propietario ha provocado el daño con una obra o uso inadecuado.
¿El seguro de la comunidad cubre la rehabilitación de bajantes?
Depende de la póliza, pero muchos seguros de comunidad incluyen coberturas para daños por agua y roturas de tuberías comunes, incluyendo bajantes. Es recomendable revisar las condiciones para saber si se cubre la reparación tradicional, la rehabilitación sin obra o ambas, y hasta qué límites.
¿Cómo afecta la rehabilitación sin obras al día a día de los vecinos?
Las intervenciones se realizan de forma mucho menos invasiva, suelen durar menos tiempo y, en muchos casos, permiten seguir utilizando parte de las instalaciones mientras se trabaja por fases. Esto reduce considerablemente las molestias, los ruidos y la necesidad de entrar en todas las viviendas.
¿Por qué es importante elegir una empresa especializada en comunidades de propietarios?
Las comunidades requieren planificación, comunicación con la administración de fincas y coordinación con los vecinos para minimizar el impacto de la obra. Una empresa especializada en cómo evitar cambiar bajantes comunidad conoce estos procesos y dispone de la tecnología adecuada para diagnosticar, rehabilitar y certificar los trabajos con garantías.
